マンションの売却を成功するために行う内覧時のコツとポイント

中古マンションを売却する時に意外と見落としがちなのが、内覧対策です。中古マンションを売却する時には基本的には実際生活している部屋を見せます。そのため、新築マンションのモデルルームなどと比べると見劣りしてしまうのも事実です。しかし、少しの工夫と対策で部屋の見え方は変わってくるため、内覧対策は実施する事をお薦めします。
今回は、実際に内覧対策として、どのような事をすれば良いかという点を具体的にご紹介します。

1.部屋の清掃などについて

まずは、一番手近なケアである室内の清掃についてです。これは、居住中に内覧する場合でも、空室で内覧する場合でも同じです。

1-1玄関まわり

まず一番先に見学者が目にする玄関周りからです。玄関周りは以下のポイントを確認しましょう。
・靴の匂いが充満しないように、下足入れに靴を収納しておく
・見学者が来る前に数分でも良いのでドアを開けておき、風通しを良くする（その家独特の臭いをなくす）
・背の高い置物（コート掛けなど）があると狭く見えるため、奥にしまっておく
・足元照明など明るさを増やしておくと最初の印象が良くなる
・電気は必ず点けておく
・スリッパは必ず用意しておく

最初に部屋を目にする玄関で、見学者の印象が変わるので入念に準備しておきましょう。特に「臭い」と「明るさ」は部屋全体の印象を左右しますので、かならずケアしておきましょう。

1-2リビング・ダイニング

・掃除は必ず行う事（リビング・ダイニングは一番長い時間滞在する可能性が高い）
・特に濃い色のフローリングだと埃が目立つので入念に掃除しておく
・出来れば広く見えるため白基調のレイアウトにする（例えばテーブルクロスなどの替えられる箇所は替える）
・広く見せるために、モノを下に置かずに床面を見せる
・夏、冬に合わせて冷暖房をいれて快適な空間を演出する
・カーテンやカーペットにも自分では気づかない臭いが付いている可能性があるので、ファブリーズなどでケアしておく

見学者が最も長い時間滞在し、最も重要視する部屋ですので「広さ」「明るさ」を意識して見学者を迎えましょう。

1-3キッチン

・なるべく水垢をはじめとした汚れはとっておく
・食器類などは露出せず必ず収納し、清潔感と広さを見せる
・換気扇からは臭いが漏れるので必ず掃除をしておく

キッチンは奥様が特に気にするポイントなので、特に「綺麗さ」には注意しましょう。

1-4浴室・トイレ

・浴室の排水口は必ず綺麗にしておく。臭いを抑え清潔感を保つ
・お風呂に水滴が残っている場合はふき取る。少しでも生活感を見せないようにしておく
・タオルなども出しっ放しにせずに必ずしまう
・トイレは特に臭いに注意。見学者が来訪する直前に洗っておく

浴室とトイレに関しては、いかに生活感を残さずに新品に近い状態に保てるかを意識しましょう。

1-5バルコニー

・必ず外用のスリッパを用意しておく（玄関に靴を取りに行く手間を除く）
・汚れているところは必ず掃除する。特に排水口にはゴミが溜まりやすいので注意して掃除する
・洗濯物は勿論片付けて置き、植物が置いてあるならばしっかり手入れを行う

1-6その他のポイント

・収納も見せた方が良いので、見せられるように整理整頓しておく
・玄関扉の目の前の外部廊下も汚れていないかのチェックをする

2.案内する上でのポイント

つづいて、部屋の清掃以外でのポイントをお話します。これも、居住中で内覧する場合でも、空室で内覧する場合でも同じです。

2-1内覧する時間帯について

出来るだけ明るい時間帯を選びましょう。特に「向き」を売りにしている部屋であれば尚更です。
・南向き：午前10時～日没
・東向き：午前中
・西向き：午後の西日が入る時間帯は避けたほうが良い
・北向き：太陽の光が反射して室内に入ってきやすい午前中がベター

向きによって案内する時間帯を上記のように変えましょう。

2-2部屋を明るくする工夫

部屋はとにかく明るくするように心がけましょう。明るくする方法は「照明を増やす」事と、「白基調の家具をそろえる」事です。

・照明を増やす

出来れば電球色よりも蛍光色の方が良いです。ムードを出した方が良い部屋であれば電球色でも良いですが、明るさの観点からは蛍光色がお薦めです。部屋が狭く見えない程度に間接照明や足元照明などがあれば活用しましょう。

・白基調の家具をそろえる

あまりに大きな家具は難しいですが、先ほど言ったようなテーブルクロスなどは工夫できるはずです。後は、カーテンの色がダーク系であれば、なるべく目立たないように隅にまとめておきましょう。また、クッションや置物を白基調にするだけでも大きく印象が変わるので、余裕があれば変更しましょう。

2-3なるべく部屋をゆっくり見てもらおう

あくまで見学者は「お客様」なので、快適に部屋をゆっくり見てもらうような空間づくりを行いましょう。そのためには、上述した気温などもそうですが、一番は売主が室内にいない事です。ずっといないワケではなく、最初お出迎えをした後は、さりげなく様子を見ながら外に出ましょう。

見学者も売主がいると収納の中を見たり、見学者同士で忌憚ない意見を言い合ったりしながら見学が出来なくなってしまいます。特に、小さいお子さんがいる場合には近くの公園に連れて行ったり、マンションの共用部分で待機させたりして、なるべく見学者がリラックスできる空間づくりをしましょう。

3.その他のポイント

最後に上述したポイント以外の知っておくべき事などをご紹介します。

3-1空室で見せる時の注意点

居住中よりも空室で内覧をした方が見学者の印象は良くなります。そのため、もし空室に出来る環境であれば空室で案内した方が良いでしょう。しかし注意点としては以下の項目があります。

・掃除は入居中の時より入念に行う

家具がある時よりも床面も広く見られますし、収納なども気兼ねなく見る事ができます。そのため、汚れや傷などが家具や荷物で隠れないので、掃除は入居中に内覧をする時よりも入念に行う必要があります。そのため、掃除道具とゴミ袋くらいは室内に常備しておきましょう。

・家具のレイアウトイメージを持っておく

空室で案内することの唯一のデメリットは、「家具のイメージが沸かない」という点です。テレビを置く位置やソファを置く位置などは大体決まっているので、やはりレイアウトのイメージが出来た方が生活している風景を想像できます。

そのため、お薦めは「図面上に住んでいた時の家具レイアウトを書き込んでおく事」と「室内の写真を撮影しておく事」です。但し、後者の場合は部屋が狭く見えないように部屋の端から（出来れば広角で）撮影する事をお薦めします。

3-2買取業者の場合

買取業者の場合には部屋の清掃など室内をケアする必要はほとんどありません。プロの不動産会社が買い取りますので、多少の傷や汚れがあってもクリーニング後をイメージ出来るからです。また、リノベーションして再販する場合には、多少の傷汚れはその時に補修してしまうので問題ないからです。

4.まとめ

いかがでしたでしょうか。マンションを売却する際には少しの工夫で部屋の印象はガラッと変わります。部屋の印象が変わると、成約率と値引き額が大きく変わってくるので、結果的に「高く早く売る事」に繋がってきます。多少時間は掛かりますが、このようなケアをするとしないとでは、10万円単位、時には100万円単位で売却金額が変わってきますので、必ず行いましょう。