不動産を売る時にはレインズ登録が大切。きちんと確認しよう。
レインズという言葉を聞いたことがあるでしょうか。
レインズは、どんなに小さな不動産会社でも大手不動産会社と同様の情報力を得ることができる優れたシステムです。
今回は、レインズの概要とレインズに登録する重要性、レインズへ登録する方法についてお伝えします。
レインズとは何？
レインズはREINSの日本語読みで、Real Estate Information Network Systemの頭文字をつなげたもので、日本語に訳すと日本流通標準情報システムと読みます。
レインズは、宅建士の資格を取得して免許登録を行い、宅地建物取引業協会等特定の境界に加入するとＩＤとパスワードが発行されて利用できるようになります。
レインズに加入した会員不動産会社は、レインズから不動産情報を受け取ったり、レインズに情報提供を行ったりして、会員間で不動産物件情報の交換をリアルタイムで行うことが可能となります。
レインズへの不動産情報登録の流れ
レインズに不動産情報を登録できるのは指定流通機構に登録している不動産業者だけですが、不動産業者がレインズへ登録すればオンラインで物件の登録や検索をリアルタイムに行うことができます。
不動産業者は、レインズの情報を顧客に紹介するだけではなく過去のデータを元に物件の査定を行うためのデータベースとしても利用しています。
不動産会社がレインズに物件情報を登録する流れは以下のようなものです。
②翌日～翌々日までにレインズの登録会員は新着物件として物件を閲覧することができるようになる。
③登録会員の顧客が興味を持てば不動産会社から顧客に紹介される。
④登録した物件が成約すれば成約価格を登録し、データベースとして蓄積される。
⑤過去に売買が成立した物件の近くで売り相談があれば査定価格の参考として利用される。
レインズに登録している不動産会社であれば、どれだけ小さい会社でも全国の不動産会社と共通の情報を閲覧することができ、また物件情報を全国に広めることができます。
レインズへの登録は媒介契約の種類により扱いが異なる
不動産物件を売却する時には、不動産会社と媒介（仲介）契約を結ぶことになります。
不動産貸家は媒介契約後にレインズに不動産情報を登録することになりますが、媒介契約の種類によってレインズへの登録義務が異なります。
一般媒介契約
一般媒介契約は、複数の不動産会社と同時に媒介契約を結ぶことが可能な媒介契約です。一般媒介契約は、不動産会社にとっては縛りが緩く、レインズへの登録は任意となっています。
専任媒介契約
専任媒介契約は、1つの不動産会社と媒介契約を結んだら、他の不動産会社と媒介契約を結ぶことを禁じる契約で、不動産会社からしても縛りはきつくなり、レインズへは媒介契約から7日以内に登録することが義務となっています。
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約は、1つの不動産会社としか媒介契約を結べないのは、専任媒介契約と同じですがそれにプラスして、自分で買主を見つけてくることも禁止されています。専属専任媒介契約ではさらに縛りは厳しくなり、媒介契約から5日以内に登録することが義務となっています。
何でレインズに登録するのが大切なの？
レインズに登録することで、売主としては全国に広く情報を拡散することができます。
全国に情報を拡散することで、売買価格が適正価格になりやすく、また反響があるかどうかで価格の調整もしやすくなります。
不動産売買においては、できるだけ多くの人の目に物件情報が触れた方が売れやすくなります。そうした意味においてもレインズに登録することは大切なことです。
レインズに登録するにはどうしたらいいの？
レインズへは個人で登録することはできず、媒介契約を締結した不動産会社が、登録会員である時に登録することができます。
確実にレインズに登録してもらうためには、媒介契約締結時に専任媒介契約や専属専任媒介契約を選ぶようにしましょう。
また一般媒介契約の場合でも契約時に不動産会社の担当者にレインズへの登録をお願いすれば特に問題がない限り登録してくれるはずです。
レインズへ登録する上での注意点
レインズに登録してもらう上で注意点もあります。
全国の不動産会社に情報が拡散することで、悪用されてしまう可能性もあるということもその一つです。
不動産売却の過程で、物件をホームページに載せたりチラシに掲載したりすると、その情報を転載させてほしいという不動産会社も現れます。
通常、物件情報の掲載は1社1社掲載の許可を求めて行うものですが、レインズの物件情報の転載に関しては確認しないという会社もあります。
レインズに登録しない業者には要注意
不動産会社の中には、レインズに積極的に登録しようとしない業者もありますが、そうした業者には注意が必要です。
不動産会社の囲い込み
レインズに登録したがらない不動産業者が現れるのには、不動産仲介の仕組みにヒントがあります。
不動産の仲介には、売主と買主それぞれに不動産会社が1社ずつつく片手と呼ばれる形と、売主と買主両方の仲介を1社で済ます両手と呼ばれる形があります。
片手の場合には不動産会社は売主からの仲介手数料と、買主からの仲介手数料、それぞれ1人分ずつしかもらうことができません。
一方、両手の場合には不動産会社は売主からも買主からの仲介手数料を得ることができるため、片手と比べると2倍の仲介手数料を得られることになります。
そのため、不動産会社としては、できれば両手の形で売買契約を締結したいと考えています。しかし、レインズに登録してしまうと全国の仲介会社に情報を伝えることになり、片手となってしまう可能性が高くなります。
そのため、不動産会社の中にはレインズに登録せず、他業者に情報が漏れないようにする「囲い込み」を行う会社もあるのです。
売主としてはレインズに登録したほうが情報の拡散が早まり、売買が成立する可能性を高めることができるのに、です。
不動産会社の売り止め
囲い込みと同様の手口に売り止めというものがあります。売り止めは、購入希望者から問い合わせが入っても「商談中」や「契約予定」と嘘の情報を伝えて他業者が仲介に入ることを防ぐ方法です。
こうした、囲い込みや売り止めを完全に止めることは難しいですが、媒介契約の際に誠実に対応してくれる不動産会社かどうか見極めることが大切だと言えるでしょう。
レインズに登録されているか確認することはできるの？
レインズに物件情報を登録していれば、それだけで全国の不動産会社に情報を伝えることができ、契約の可能性を高めることができます。
しかし、上記でお伝えしたように、不動産会社は仲介においてできれば両手仲介をしたいと考え、囲い込みや売り止めといった手法を使う不動産会社も中にはいます。
囲い込みや売り止めをする不動産会社だと分かれば、他の不動産会社と媒介契約を結びなおすといった手段をとることもできますが、不動産会社が物件をレインズに登録しているかどうかを確認する方法はあるのでしょうか？
良心的な不動産会社にレインズを閲覧してもらうという手もある
レインズの物件情報は、レインズに登録している不動産会社しか閲覧することはできず、一般人がレインズの物件情報を直接確認することはできません。
どうしてもレインズに登録しているか確認したいのであれば、媒介契約の形を一般媒介契約にして、他の不動産会社に、自社の物件がレインズに登録されているかどうかを確認してもらうという方法もあります。
また、現在では不動産流通情報センターが運営する不動産ジャパンというサイトで、一般人でもインターネットを利用してレインズに登録されている物件を閲覧することも可能です。
まとめ
レインズに登録することは多くの人に情報を伝えることが大切な不動産売買において重要な意味を持ちますが、不動産会社の中には両手仲介を狙うがために積極的にレインズに登録したがらない会社もあります。
そうした不動産会社を避けるために、媒介契約時には誠実な対応をしてくれる不動産会社を見極めるようにしましょう。