専属専任媒介の落とし穴！買取業者にマンションを買い取ってもらえない？

何らかの事情で所有している不動産を売却することがあるかもしれません。例えば、マイホームを住み替えるケースや親から相続で譲り受けた不動産を売却するケースなどが典型的です。しかし、たいていの方は不動産を売却するという経験はあまりないもの。だから、実際、売却すると言ってもどうすればよいのかわからない方がほとんどではないでしょうか？ここでは不動産を売却するためには、どうすれば良いのかをわかりやすく説明していきたいと思います。

不動産の二つの売却法

不動産を売却するというのは、簡単に言うと売り手のAさんから買い手のBさんに売却されるということになります。この場合、大きく分けると二つの方法があります。一つはAさんとBさんの間をC社という不動産会社が仲介するものです。不動産会社C社はあくまで売り手と買い手を仲介するだけで、一定の手数料をもらって仲介をするのが仕事となります。

こうした仲介に対して、もう一つの方法が買取というものです。こちらは売り手のAさんと買い手のBさんの間に買取業者のD社が介在します。つまり、Aさんは買取業者のD社に売却し、その後、買取業者のD社が買い手のBさんに売却するということになります。この形の場合、Aさんは買い手のBさんとは接触することがありません。だから、Aさんから見ると関係するのは買取業者のD社だけと接触することになります。

以上で大まかに仲介と買取の違いを理解できたでしょうか？このように不動産の売却には二つの方法があることを知っておく必要があります。

不動産業者が仲介する方法は3つあります

先ほど、不動産を売り手のAさんから買い手のBさんへと売却する際、不動産会社のC社が仲介すると述べました。このように不動産会社が仲介する場合、実は3つの異なった方法があります。それぞれ一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約と呼ばれています。この3つの内容について売却を依頼する前にしっかりと勉強しておき、それぞれのメリットとデメリットを理解しておくことはとても重要です。それは仲介を依頼する際、不動産会社と上記の3つの媒介契約のうち、どれか1つの形と契約を結ぶことになるからです。どの形態で契約をするかにより、売却までの期間や価格が大きく異なってくることがあります。また、こうした知識が無いと不動産会社にとって都合の良い契約を結ばれてしまうことも…。それを避けるためにも契約内容の違いを理解しておきましょう。

一般媒介契約とは

多くの不動産業者に仲介を依頼できるのが、この一般媒介契約です。複数の不動産業者に依頼するわけですから、業者を通じて、より多くの買い手にアプローチできることになります。そのため売り手にとってはメリットが大きいと感じるかもしれません。また、この契約の場合、自ら買い手を探すことも可能です。しかし、仲介する不動産業者から見ると、このタイプの契約の場合、せっかく販売しようと努力しても、他の不動産業者に先を越されてしまうリスクが常にあります。また、不動産の販売において重要なのが広告です。不動産業者は新聞の折り込み広告や住宅情報誌への掲載など、様々な媒体を通じて広告で売り込みをかけていますが、せっかく多額の広告費を使っても、既に他の業者が販売してしまうと元も子もありません。

ですから、一般媒介契約の物件に関しては、あまり積極的に販売していないという不動産業者も多く見られます。つまり、次に述べる専任媒介契約や専属専任媒介契約の物件より、後回しにされてしまうこともあるということです。また、このタイプの契約だと販売状況に関して、売り手にそれを報告する義務がありません。不動産の売却活動をせずにほったらかしにされていたとしても、それを報告する必要がないわけです。

不動産業界にはレインズと呼ばれるコンピューターを使ったネットワークシステムがあります。このレインズは国土交通大臣から認可を受けた不動産流通機構という所が運営しています。レインズは国内を4つのブロックに分けていて、それぞれ東日本レインズ、中部レインズ、近畿レインズ、西日本レインズと呼ばれています。これに登録されれば、不動産業者は全国どこからでもその不動産情報を見ることができるようになります。売り手側としてはこのレインズに登録されると、多くの業者の目に触れる可能性が増えることから、問い合わせが来る可能性も高まります。ただ一般媒介契約の場合、不動産業者はこのレインズへの登録義務がありません。ですから、不動産を売りに出してもレインズに情報として載らない可能性もあるわけです。

このように、一般媒介契約をするさいには、以上のようなデメリットも理解しておかないと、いつまで経っても売れないという事態もあり得るので注意しましょう。

専任媒介契約とは

上記の一般媒介契約とは違い、専任媒介契約というものがあります。これは仲介する不動産業者を専任するというタイプの契約です。この契約の場合、仲介を依頼する不動産業者は1社だけということになります。当然、専任で契約をした不動産業者は自分たちが売らなければいけないということで、本気度も変わってきます。一般媒介契約のように広告費を掛けたのに他の業者に売られてしまうということもないので、しっかりと販売活動をやってくれる可能性が高いでしょう。また、このタイプの契約をした場合、専任された業者は売り手に対して、2週間に一度、状況を報告しないといけません。これが、ちょっとしたプレッシャーになり、売却を早める要因になったりします。売り手としても状況を一社から聞くことができるので、状況を把握しやすいという利点があります。また、不動産業者と契約後、7営業日以内にレインズのシステムにも登録されることになっています。ですからレインズには必ず登録されるのもメリットと言えるでしょう。この契約の場合、もし売り手が自分で買い手を見つけてきても問題ありません。ただし、その場合、不動産業者から販売にかけた広告料を請求される可能性があるので注意しましょう。

専任媒介契約にはこうした諸々のメリットがある反面、一社に頼るため、複数の不動産業者に依頼する一般媒介契約に比べて、あまり多くの人の目に入らないというデメリットがある可能性があります。また業者選びを失敗すると売れないまま時間だけが経つということにもなりかねないので注意する必要も…。特に重要なのは業者の販売力。専任媒介契約をする前に販売力のある業者かどうかを見極めてからにしましょう。加えて、専任媒介契約をする場合は信頼できる業者かどうかをしっかりとチェックするようにしたいものです。あまりよく知らない業者の場合は、きちんと担当者の話を聞くなどして判断しましょう。

専属専任媒介契約とは

専任媒介契約とは別に専属専任媒介契約というものもあります。こちらも仲介業者を一社に絞るという点では専任媒介契約と同じです。しかも状況報告に関して専任媒介契約が2週間に一度以上しなければいけないのに対し、専属専任媒介契約では1週間に一度以上報告をすることが義務付けられています。そのため、業者が販売のためにより積極的に動いてくれることが期待できるでしょう。またレインズへの登録に関しても専任媒介契約が7営業日以内に登録しなければいけないのに対し、専属専任の場合は5営業日以内にしないといけないことになります。つまり、より迅速に販売活動をすることが求められているわけです。

こうしたメリットがある反面、専属専任媒介契約をしていると自ら買い手を探すことができません。ですから、この契約期間中は不動産を買取業者に買い取ってもらうこともできないのです。もし、買取業者と直接コンタクトを取って売却をすることに決めたとしても、契約がある間は契約をしている不動産業者に仲介してもらわないといけなくなります。そうなると当然、仲介手数料が必要になってきます。あるいは違約金を支払うという形になるかもしれません。この点が通常の専任媒介と専属専任媒介との違いになるので注意しないといけません。

専任媒介と専属専任媒介はどちらを選ぶべき？

このように不動産を売るに当たっては3つの媒介方法があることになります。どの方法を選ぶかは、それぞれの利点を勘案してじっくりと検討する必要があります。大きくは一般媒介で契約をして販売してくれる不動産業者を広くするか、それとも専任、あるいは専属専任で一つの業者に任せるかという選択になります。しっかりと販売先を探してくれる信頼できる業者がいれば、専任、あるいは専属専任という選択肢のほうが良いかもしれません。

その場合、問題となるのが専任媒介にするか、専属専任媒介にするかという点です。どちらにするか迷う人もいると思います。専属専任媒介のほうが1週間に一度の状況報告義務や契約後、5営業日以内のレインズへの登録など、メリットがあるようですが、買い手から見た場合、実質的には大きな違いが無いことが多いと言えます。むしろ、売り手の販売業者にとってメリットが大きいと言えるでしょう。それであれば、万一、自分で買い手を見つけた時の可能性を考えて、専任媒介契約にしておくことをお勧めします。意外な展開で、自分の周りで買い手が現れるというケースも珍しくないからです。

また、販売してもなかなか思うように売れず、買取業者に買い取ってもらうという場合もあるかもしれません。その場合、専属専任で契約していると買取業者にそのまま買い取ってもらうことができなくなります。つまり、専属専任媒介契約をしていると、買取業者に買い取ってもらうという選択肢が取りにくくなるのです。こうしたデメリットと専属専任のメリットを比較した場合、取りあえずどちらにするか迷ったら、専任媒介契約にしておくほうが無難です。