マンション売却の際にかかる諸費用を理解することがお得に売却する第一歩

マンションを売却する時には「諸費用」と呼ばれる費用がかかります。その費用は手数料であったり税金であったりと様々です。基本的には仲介してくれる不動産会が諸費用の内訳は案内してくれますが、自分でも理解しておくことは大切なことです。今回はマンション売却の際にかかる費用についてのお話しです。

1.仲介手数料

まず一番大きなお金がかかるのは仲介してくれた不動産会社に支払う仲介手数料です。

1-1仲介手数料率について

仲介手数料は税抜きの物件価格によって手数料率が異なります。
・物件価格200万円以下の場合は「5％」の手数料。
・物件価格200万円超～400万円以下の場合は「4％+2万円」の手数料。
・物件価格400万円超の場合は「3％+6万円」。
こちらの金額が「上限」になりますので、これ以下であれば仲介手数料はいくらに設定しても良いです。最近では、「手数料2％」など手数料率を下げる不動産会社も出てきていますが、まだ上限一杯で請求する不動産会社が多いです。

1-2仲介手数料に関しての注意点

良く間違えている方が多いのですが、手数料には消費税がかかることが注意点です。つまり、前項で計算した仲介手数料に消費税を掛けた金額になります。
例えば5,000万円（税抜き）でマンションを売却したとします。この時の仲介手数料の計算式は「（物件価格5,000万円×3％+6万円）×1.08％（消費税）」で「約168万円」となります。

1-3仲介手数料の支払いタイミング

仲介手数料の支払いタイミングは、契約時に半金、マンション引渡日に半金という場合が多いです。例えば前項の例でいうと、仲介手数料が168万円かかるので「契約時に半分の84万円を手持ち資金から出さなければいけないの？」と思う方が多いです。
しかし、契約時には購入者から「手付金」を貰っており、ほとんどの場合はその手付金から仲介手数料の半金を賄えるので手持ち資金が減る事はありません。

上記の例でいうと5,000万円の5％（金額は双方合意の元で決めます）である250万円を契約時に手付金として貰うので、その中から仲介手数料の半金84万円支払うというイメージです。

1-4買取を利用する時はかからない

マンションを業者に買取で売却する場合は直接取引になるので仲介手数料がかかりません。ただし、仲介業者を通して買取業者に売却した場合は仲介業者に仲介手数料を求められます。

2.登記関係費用

マンションを含めた不動産は「この不動産は私の所有です」という事を証明するために「登記」という手続きをします。その登記に関わってくる費用についてです。登記関係費用の内訳は「登録免許税」と呼ばれる登記する際にかかる税金と、「司法書士報酬料」と呼ばれる登記を依頼する司法書士に支払う金額に分かれます。

2-1登録免許税

まず登録免許税を計算する方法は「不動産価格×税率」になります。登記の種類によって税率が違います。

・所有権移転登記

まだマンションを売却していない状態だと、マンションを所有している方は、当然「売却する方」なので、その方の名義で登記がされています。その名義をマンションの引渡に合わせて、「購入者」の名義に変更することを「所有権移転登記」と言います。その際に登録免許税がかかってきます。

・抵当権抹消登記

もし、売却しようとしていたマンションに住宅ローンが残っていた場合には抵当権抹消登記が必要です。抵当権とは簡単に言うと担保の事です。金融機関の担保となった状態のままマンションを売却することは出来ないので、その担保設定を解除することを抵当権抹消登記と言います。この抵当権抹消登記にも登録免許税がかかってきます。

2-2司法書士報酬

そしてこれら登記は司法書士に委任することがほとんどですので、司法書士に支払う報酬も登記関係費用に含まれています。報酬額は司法書士によって異なってきますが、所有権移転登記も抵当権抹消登記も大体各3万～4万円程度です。

3.税金

つづいてマンション売却に伴う税金についてです。評価額や軽減措置が違うので税金額は物件によって違います。自分のマンションは大体いくらかかるかは不動産会社に算出してもらいましょう。ちなみに前項で説明をした登録免許税も税金の一種です。

3-1印紙税

「印紙代」と呼ぶことが多いですが印紙も税金になります。売買契約を結ぶ際に契約書に切手のようなものを貼るのですが、それが印紙と呼ばれるものです。所定の契約書や領収書には「印紙」を貼付する義務があり、言い換えると印紙が貼っていない契約書は成立したものと見なされません。印紙税も物件価格（税抜き）によって金額が違います。

※2016年3月現在に適用されている軽減措置を加味しています。

3-2固定資産税、都市計画税の精算額

こちらの金額が税金の中で一番分かりにくい金額です。固定資産税、都市計画税（以下、固都税）は毎年1/1時点で所有している方にかかってくる金額です。例えば2015年7月1日マンションを売却し引渡を完了したとします。そうすると6/30までは自分の所有なので固都税を支払うのは納得できますが、7/1以降の固都税を支払うのは不公平と感じませんか？

そのような不満をなくすために購入者側の方に7/1～12/31までの固都税を支払ってもらうという金額になります。
この金額は売却する際に「支払う金額」ではなく「頂く金額」になりますが、マンション売却に伴う費用なのでしっかり確認しましょう。不動産会社によっては固都税の精算などは行わない会社もありますので注意しましょう。

3-3譲渡所得に関する税金

まず結論から言うと、投資用などではなく居住用のマンションにしていた場合には不動産を売却した利益（譲渡所得）に対する税金は、ほとんどの人が0円と思って頂いて大丈夫です。何故なら「利益が出ても3,000万円までは控除します」という軽減措置があるからです。少しでも利益が出たらこの3,000万円控除の申請（確定申告）が必要になるので注意しましょう。

但し、3,000万円の控除が適用されない場合や、適用しても税金が掛かったしまう場合、譲渡所得税の税率は非常に高い（利益に対して20％～40％）ので頭には入れておいた方が良いです。

不動産売却で利益が出た場合には、その譲渡所得（利益）に対して「譲渡所得税」「住民税」「復興特別所得税」の3つの税金がかかります。この所得の計算方法は、単純に「売却金額－購入金額」ではなく、諸費用なども加味して計算されます。
譲渡所得の正確な計算方法だけご紹介しておきます。

・譲渡所得の計算方法

計算式は、「（売却価格－売却時にかかった諸費用）―（購入時のマンション価格＋購入時にかかった諸費用－減価償却費用）」となります。減価償却とはマンションは年々劣化していくので劣化した分を換算した金額のことです。自動的に計算されますので、詳細は理解していなくても大丈夫です。

例えば、以下のようなマンションを売却した時の譲渡所得を計算してみましょう。

計算すると「（6,000万円－250万円）－（5,000万円＋200万円－630万円）」となり、譲渡所得は1,180万円です。3,000万円の控除が適用出来たとしたら、税金はかかりません。（繰り返しますが利益が出ているので確定申告は必要です。）

【補足情報】

マンション売却の時にかかる税金についてさらに詳しく
3000万控除についてさらに詳しく

4.引越し費用

意外と忘れがちなのが引越し費用で、10万円単位でかかってくる金額なので必ず計算しておきましょう。引越し金額は時期や荷物の量などにも左右されますが、なるべく早めに複数の会社から見積もりを取り、なるべく引越し金額が安い時期（長期休暇や年度末以外）を選ぶのが費用を安く抑えるコツです。

5.その他費用

例えば家財家具などの残置物を処分する時にはその処分費がかかります。一般的なもので言うとエアコンの処分や照明の処分、ソファやベッドの処分などです。これは「引越し」にも言える事ですが、これらの処理は引渡日までに必ず行わなければいけません。たまに勘違いされている方がいますが、引渡日を過ぎたらマンションを所有していないので、マンション内に入ってはいけません（鍵がないのでそもそも入れません）。つまり、引渡日までに全ての移設と処分を終わらせている必要があるのです。
残置物の処理はリサイクルショップに売却したり、専門業者に依頼したりすることが多いですが、日程調整や運搬時間などを考慮するために早めに手続きをして金額と時期を固めましょう。

6.諸費用の支払いタイミング

最後にこれらの諸費用をいつ支払うのか？という点です。先ほどお話した通り仲介手数料だけは契約時に半金支払いますが、その他は引渡日に支払います。仲介手数料の時と同様、引渡日には購入者から売却金額が振り込まれますので、その金額をスライドさせて支払う事が多いです。

但し、売却金額をローンの残債分に充てたところ、諸費用がオーバーしてしまう事があるので、その分は手持ち資金を捻出する必要があります。だからこそ、諸費用の内容と金額を把握しておく必要があるのです。

7.まとめ

いかがでしたでしょうか。マンション売却の際には諸費用として100万円単位のお金がかかってきます。ローンを組んでマンションを購入している方が多いので、そのローンの残債と諸費用を加味した上で売却金額を設定しないと、予想以上に手持ち資金がなくなってしまう場合もあります。基本的には不動産会社がかかる費用は案内してくれますが、どの時期にどの程度お金が入り、どの程度お金を出さないといけないかなどの「時期」と「金額」は必ず確認するようにしましょう。

※記載の税金などの税率は時期によって異なります。詳細は国税庁ホームページでご確認ください。