引っ越し（転勤や親族の病気）が発生した場合はマンションをどうするか？売却に？賃貸に？
出張や引っ越しが多いとわかっている方であれば初めから賃貸マンションを利用することが出来ますが、マンションを購入した後に急な引っ越しや転勤などが起きた場合今まで住んでいたマンションをどうするかという問題が起きます。
それ以外にも高齢の親族の病気や老人ホームへの移転、亡くなったため遺産などの形で住む予定がないマンションをどうするかという問題も起こりえます。
ここではそういった住む予定がないマンションをどのように扱うかと言うことを考えてみたいと思います。
1.そのまま放置する
2.賃貸にする
3.売却する
3-1仲介か買取か
3-2三つの媒介契約
1.そのまま放置する
住む予定がないと言ってそのまま放置するのはよろしくありませんし、ほとんどの人はそういった選択は取りません。マンションを使っていないと言っても共益費や管理費などが必要になりますし、税金も支払う必要があります。
またこういった放置された空き部屋は不法に住み着く人間が現れたり放火やいたずらの対象になるなど、防犯上もよろしくなく自分だけではなくマンション住民全体に迷惑がかかる事になります。
なので基本的には取るべき方法ではありませんし、誰も推奨はしていないのですが昨今の不景気の中で売り手や買い手が見つからず結果的に放置になってしまうマンションが増えています。
2.マンションを賃貸にする
結果的に放置という形になってしまうマンション以外においては、人に貸すか売るかの選択を取るのが一般的です。
その中でも人に貸す、賃貸マンションは資産運用として長年行なわれてきた方法です。マンションを人に貸す際の最大のメリットは家賃収入を得られることです。
今後、マンション価格の下落や地域事情の変動によって家賃を下げざる得ない可能性はありますが、それでも投資の中ではかなり安定的な収入を上げることができるます。また将来的に価格が上がると予想されたり、転勤が終わったら帰ってくる予定があるという場合などは手放すよりも賃貸として貸し出したほうがお得になります。
その一方で賃貸マンションはデメリットもあります。まず住宅ローンを組んでいるマンションを人に貸すという場合は、借金の借り換えを行う必要があります。住宅ローンは基本的に自分が住む事を目的として住宅やマンションの為の費用と設定されているので、賃貸マンションにするのであれば住宅ローンを使うことができないのです。
この際の対応は金融機関によって異なり、自社で提供しているしている賃貸住宅向けやアパートローンへの契約変更や、契約事態は続行するが金利を上げる、または他社の賃貸住宅向けのローンに借り換えを行うことを進められるなどします。
もし住宅ローンのまま化した場合規約違反という事で一括返済を迫られることもあるので、賃貸にする場合はあらかじめ金融機関に相談しましょう。またそれと同時に住宅ローン控除も受ける事ができなくなります。
住宅ローンを組んでいなければ貸し出すこと事態は問題ないのですが、どのようなマンションであっても借り手がつかないというリスクが起こる可能性があります。一般論として景気が悪くなると賃貸マンションが流行り、景気が良くなるとマンションを購入する人が増えます。
その他にも地域の変化や社会的情勢の変化によって賃貸マンションの需要は大きく変わります。
これは逆に価値が上がる可能性もあるという事なので、一概にデメリットとは言えませんが価値が下がってしまうとその段階で手放すことも難しくなりますし、入居者がイなくても税金などは支払う必要位があります。また、学生マンションや独身向けマンションなど、どんなときでもいっていの需要が有る賃貸もあるのですが、これはこれで入居者トラブルなどのリスクを起こす可能性があります。
このように賃貸マンションというのは不動産投資の一種であって、上手く行えば売却よりも大きな利益を出すことができますが、相応のリスクや手間があります。そういったリスクなどを理解しリスク回避のための対策を打てる方であれば賃貸マンションもおすすめできますが、それ以外の方にはあまりお勧めできません。
3.売却する
賃貸の管理ができない人やリスクを負えないのであればマンションを売却する事をおすすめします。
マンションと一口に言っても様々なものがあり、部屋によては売るというよりも処分と言った方が良い価格で売る必要がある物もありますが、売却を行えば管理の手間や諸経費を支払う必要が無くなるので、放置しておくよりは結果的に得になる事が多いです。
強いてデメリットを上げるとしたら今後土地価格やマンションの価値が上がる可能性があるということですが、これは逆に言えば下がる可能性もあるということなのでデメリットと見るかメリットと見るかは人によります。
このように売却は賃貸や放置と違い大きなリスクが無いので、不動産投資を行ってみたいというわけでもなければ不動産の売却を行う方向で検討する事をおすすめします。
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3-1 仲介か買取りか
親族や友人など個人間で取引相手が見つかっているのであれば話は別ですが、基本的にマンションを売るのであれば不動産業者に依頼する事になります。その際に選択肢として「仲介」と「買取り」の二つを選ぶことが出来ます。
買取りとはその名前の通り不動産業者が買取る方式で、仲介とは不動産業者が仲介人となり広告を出して買い手を探す方法です。
仲介の場合は不動産業者は間に立つだけの存在なので、買い手が見つからない限り契約は成立しません。また既定の仲介手数料を不動産業者に支払う必要があります。
一方で買取りは不動産業者が直接買い取るので直ぐに清算が可能で仲介手数料は必要ありません。なので売値が同額の場合は買取りの方が特になる計算になるのですが、現実的には仲介の方が高く売れる事が多いため最終的な手取り額は仲介の方が高くなります。
この二つの何方がよいのかというのは、利用者の事情によって異なるので一概には言えませんが、すぐに清算したい場合は買取りをお勧めします。
仲介は高く売れる傾向があるのですが買い手が見つからないと契約が成立しないのでそれなりの時間がかかってしまいますし、広告を出しても買い手が見つからない場合があります。その点買取は売れないリスクなどから多少安く見積もられることが多いとはいえ、早めに売却が出来ます。
ただし、買い取りをしてもらいたい場合でもどの不動産業者でも買取を出来るわけではありません。買取専門の業者が存在しており、それぞれ特徴が異なります。仲介と異なり、買取査定は売却金額に直結するので、まずは各社の査定金額を調べ、自分の条件に合う業者を見つけましょう。
3-2 三つの仲介契約
もし時間があり少しでも高くマンションを売りたいという方であれば仲介がおススメです。仲介を選択した場合、三つの仲介の形態から自分にあった形態を選ぶ事が出来ます。
一つが一般媒介契約で、複数の会社に仲介依頼を出すことが可能で購入者を自分で探すことも可能というタイプです。これは間口が広がるので買い手が見つかりやすくなる可能性は有りますが、業者としては他社でも取り扱っているという事で売却活動に本腰を入れない傾向があります。
そして特定の一社のみに仲介を依頼するが自分で契約者を探すことが出来るのが専任媒介契約です。この契約は一般媒介契約に比べて間口は狭くなりますが、一社のみで取り扱うという事で不動産業者は広告などに力を入れる傾向があります。
最後に完全に不動産業者任せで自分で契約者を探す事が出来ない専属専任媒介契約があります。これは売主が受けれるメリットよりもデメリットの方が強い契約なのでおすすめしません。