「買い替え」の際のマンション売却は計画的に行う必要がある
マンションは大きな買い物ですので、買い替える時は特に大変です。購入するマンションを選び手続きをするだけでも大変なのに、そこに「マンションを売ること」も加わってくるからです。今回はマンションを買い替える際に何に注意をするべきかをテーマにお話したいと思います。
1.ローンの残債があるかどうか
1-1ローン残債があるときの問題点
1-2ダブルローンについて
1-3買い替えローン
2.先売りについて
2-1先売りのメリット
2-2先売りのデメリット
2-3買取について
3.後売り（買い先行）について
3-1後売りが出来る条件
3-2ダブルローンについて（詳細）
4.失敗する買い替え計画
4-1査定額が甘かった時
4-2購入金額が高すぎる時
5.購入希望先の不動産業者には注意
5-1査定額について
5-2不動産業者の選び方
6.資金計画を立て選択肢を増やす
7.まとめ
1.ローンの残債があるかどうか
まずは売却するマンションにローンの残債があるかどうかを確認しましょう。ローンの残債がない場合には基本的には問題ありません。
1-1ローン残債があるときの問題点
ローン残債があるということは通常の方法では売却出来ないです。なぜならローンを組む際に金融機関が担保として抵当権設定をマンションに付保しているからです。抵当権設定を付保されているということは、まだ金融機関の担保であるという意味なので、そのまま第三者に明け渡す事は出来ず、必ず抵当権を抹消しなくてはいけません。抵当権を抹消するためにはローン残債を返済しなくてはいけませんので、ローン残債がある場合には通常の方法では売却出来ないと言う事になります。
例えば、1,800万円の残債あるマンションを査定にしたところ、3,000万円の金額で算出されたとすれば、ほぼ100％残債は返済出来るので問題ありません。
1-2ダブルローンについて
ローン残債がある場合でも買い替える方法の一つ目としては、ダブルローンが挙げられます。ダブルローンとは、今の残債がある上でもう一本ローンを組むことを言います。しかし、ダブルローンで新たにマンションを購入することはおススメ出来ません。ダブルローンを組んでしまうと、2本のローンを組むことになり、支払いが厳しい状態になるからです。更に、どちらのマンションも残債がなくなるまでは所有し続けなければいけないので、今まで住んでいたマンションを売却することは出来ずに、賃貸にまわすなど手間のかかる事をしなければならないからです。
例えば賃貸に回した場合には、空室になれば賃料収入が途絶えますし、賃料が下落すればローンの支払いは更に厳しくなります。つまり、ダブルローンを組むと言う事はローンの支払いが2本になる上に返済不安のリスクが常につきまとうということです。当然、2本目のローンを組む時には1本目のローン残債分も加味して審査をしますので、審査基準も厳しくなります。
1-3買い替えローン
2つ目の方法としては買い替えローンがあります。買い替えローンとは、売却しようとしているマンションの残債分と新しいマンションのローンを一緒に組むことが出来るローンになります。
例えば、今所有しているマンションに1,500万円の残債があり、新しく4,500万円のローンを組みマンションの購入を検討をしているとします。その際は、残債の1,500万円と新たなローンの4,500万円を合わせて6,000万円のローンを組むことが出来ると言う事です。
ダブルローンと同じく、審査は厳しくなりますが、審査に通過すれば今のマンションには残債がなくなりますので金融機関からの抵当権は抹消することができます。つまり、今のマンションは通常通り売却することが出来ると言う事です。
2.先売りについて
マンションを売却する時には、売却するマンションを先に売って新たなマンションを購入する（先売り）か、新たなマンションを購入した後に今のマンションを売却する（後売り、買い先行）かの二択があります。この項では先売りについてのご説明をします。
2-1先売りのメリット
基本的には先売りをする方が多いです。先売りの方が、資金計画が立てやすいという点が大きな理由になります。例えば、新たなマンションを購入しようとして、ローンを組んだ場合に「先売り（売却前提）」でローン審査をしないと、前項の「ダブルローン」の状態になるので金融機関の審査は厳しくなります。ダブルローンの審査が通れば良いですが、通らなかった時には新たなマンションは購入出来ないと言う事になってしまいますので、先売りで新たなマンションを購入した方が選べるマンションは増えます。
2-2先売りのデメリット
デメリットとしては、売却をしてから購入という流れになるので、購入を希望していたマンションが売れてしまう可能性があるという点が挙げられます。新築マンションなどであれば「停止条件付契約」と言い、今のマンションが一定期間内に売却出来なければ新たなマンションの購入契約も白紙解約になるという内容で契約を締結できる場合もあります。しかし、中古マンションですと停止条件付契約は基本的にはありません。更に、例えば〇月〇日までに今のマンションを売却しなければ新しいマンションの契約は白紙解約になるという停止条件付契約を締結した場合には、その期間までに売却をする必要があるので、想定価格よりも安い価格で売らざるを得ない場合もあります。
もう一点デメリットとしては仮住まいが必要になる可能性があります。例えば今住んでいるマンションと新たなマンションの引渡日が同日である場合などは良いですが、大体のケースは今住んでいるマンションを引渡した後に新たなマンションの引渡をします。つまり、新たなマンションの引渡までの間は一時的に賃貸マンションなどに仮住まいする必要があると言う事です。
2-3買取について
特殊な先売りの方法として「買取」という方法があります。
買取とは一般の方ではなく、不動産業者が転売目的にマンションを買い取ることを言います。不動産業者もマンションを買い取った後に再販しなければいけないので、仲介で売却するよりも安い価格で買い取らなければ利益が出ません。そのため、買取をした場合には仲介売却する価格の70％～90％、場合によってはそれ以下の価格になることがあります。
但し、買取を実施するとこちらの手続きさえ完了すればすぐに現金化できるので、早ければ2週間程度で引渡まで完了する事ができます。引渡まで完了すれば残債は0円で、当然抵当権も抹消されているので、新たに物件を購入する事ができます。
3.後売り（買い先行）について
新たなマンションを先に購入し、購入した後で今のマンションの売却をする事を後売りと言います。この項では後売りについてご説明します。
3-1後売りが出来る条件
後売りをするためには、残債が0円であるか、ダブルローンの審査に通過している事が条件になります。残債が0円であれば、新たに購入するマンションにとっては何も問題ありませんし、残債があってもダブルローンの審査に通過していれば残債があっても新たにマンションは購入出来ます。
3-2ダブルローンについて（詳細）
ダブルローンを組むことが出来れば後売りでも問題ありませんが、上述したようにダブルローンの審査は非常に厳しいです。例えば1,500万円の残債があり、新たに5,000万円のローンを組むとします。その場合には残債の1,500万円が加味された上で審査をするだけではなく、今後も2本のローンを支払い続けられるかも審査対象になります。金融機関によっては「転職1年以上経っていれば審査対象」や「年収換算の返済比率が35％以内であれば審査対象」など、諸々条件があります。その条件がダブルローンになると「3年以上勤務していなければいけない」や「年収換算の返済比率は30%以内」など、そもそもの基準が厳しくなるのです。つまり、単純に「残債1,500万円＋新たなローン5,000万円」の6,500万円のローン審査というワケではないということです。
4.失敗する買い替え計画
それでは、どんな時に買い替えを失敗してしまうのでしょうか。失敗例を見ながら学んでいきましょう。
4-1査定額が甘かった時
新たに5,000万円のローンを組み新築マンションの購入を検討しています。今住んでいるマンションの残債が2,800万円あり、査定額が3,000万円でしたので、残債は0円になる前提でローンの審査をしました。新しいマンションも今のマンションが売却出来る前提で停止条件付契約を締結しました。
売却活動をしていく中で検討者は何人か現れましたが、検討者の方からすると3,000万円という金額は高く、2,500～2,700万円程度の値交渉が毎回入る状況です。しかし、その金額であると残債が返済出来ないのでギリギリ残債が返済できる2,800万円で交渉をしましたが、結局成約には至らす、停止条件付契約の期限である3か月が経ってしまいました。
最初の査定金額を鵜呑みにし過ぎてしまい、結局、新しいマンションの契約を解除になってしまいました。このような事態を防ぐためには、残債を返すための確実な資金計画を立てる事が大事になります。
4-2購入金額が高すぎる時
現在所有しているマンションに1,000万円程の残債がありましたが、新たに購入する6,500万円のマンションと一緒に、ダブルローンを組み購入を検討していました。金融機間の条件である「返済比率30％」「勤続3年以上」「会社の属性」など諸々はギリギリなところもありますが、クリアしていました。ところが、審査結果は不承認になってしまい、理由は「返済計画の甘さ」が指摘されました。ローンを35年で組んでいるので、現在40歳の私はローンの半分近くの年数を、会社退職後に支払う必要があります。
しかし、その返済の計画が甘く、返済比率などの数字的部分もギリギリであったため総合判断として否決されたようです。いくら数字内で収まっていても、実際の返済計画が大事という事です。更に、そもそもダブルローンで諸条件が厳しい中、購入を検討していたマンションの価格も高すぎました。このような事態を防ぐためには、やはり前項と同じく確実な資金計画を立てる事が大事になります。
5.購入希望先の不動産業者には注意
前項「4-1査定額が甘かった時」のケースがまさにそうですが、査定額には注意が必要です。
5-1査定額について
まず、そもそも査定額とは周辺相場から算出した該当不動産の「適正価格」であり、「絶対に売れる価格」ではないという点をご認識ください。不動産業者が提示する査定額の中には周辺相場よりも高値で査定額を出し、媒介契約（該当不動産を売却できる権利）を結び、その後の売却活動で価格を下げていくというケースも少なくありません。
要は、言葉は悪いですが「媒介契約」を取るためだけに査定額を高く見せて食いつきを良くしていると言う事です。
5-2不動産業者の選び方
そこで大切な事は信頼できる不動産業者を選ぶことです。そのためには「価格の根拠」と「応対」の二点を見る必要があります。
まず「価格の根拠」についてです。不動産業者が査定を算出する時には「周辺の同じようなマンションがどの程度で成約をしたか」という周辺事例から算出する事がほとんどです。従って、不動産業者の提示している価格は「どのマンション」を参考にしているかを良く確認する必要があります。向きや階数が全く違う場合や、同じ「駅5分」という徒歩分数でも、商業施設や公園などの周辺環境が全く違う場合には参考になりません。不動産業者が算出した査定額の根拠が信頼に値するかを確かめる事が最も大切な事です。
二点目は「応対」です。丁寧さと迅速さが大切で、あなたに対しての応対がそのまま購入検討者への応対に繋がるからです。マンションの購入は人生の中でも一番大きな買い物ですので、購入検討者も慎重になります。少しの行き違いだけで不信感を持たれてしまう事もありますので、応対の丁寧さ、迅速さは確認しておきましょう。
6.資金計画を立て選択肢を増やす
不動産の売却は高額な上にいくらで売れるか分からないという事もあり、資金計画は立てにくいです。しかし、出来るだけ精度の高い資金計画を立てる事でマンション売却時の選択肢を広げる事が出来ます。
「購入希望物件価格」「購入希望物件の諸費用」「売却予想額」「売却予想の諸費用」「残債」この5点の金額を抑えることによって、通常の売却以外にも「買取」の選択肢も出てくるかもしれません。一定期間は通常の売却活動を行い、一定期間が過ぎると買取を行うという「保証型買取」という方法もありますので、事前に出来るだけ精度の高い資金計画を立て、様々な選択肢をもって買い替えに臨みましょう。
7.まとめ
マンションを買い替える時には色々な方法があります。どのケースでも大事なことは「資金計画」です。購入するマンション、売却するマンション、残債、いずれも不確定な部分が含まれていますが出来るだけ正確な資金計画を立てる必要があります。そのためには不動産業者と相談することも勿論大切ですが、自分自身ある程度の知識を持っている必要があります。今回申し上げた知識を元に、より良い買い替えを行っていただければ幸いです。
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